Saat membeli atau menjual properti, penting memahami berbagai pajak jual beli rumah yang berlaku agar transaksi berjalan lancar dan sesuai regulasi. Berikut panduan lengkap dari sisi penjual maupun pembeli, dengan penjelasan pajak – dari PPh rumah, BPHTB, hingga pajak properti lainnya.
1. Pajak Jual Beli Rumah Penghasilan (PPh) Penjual Rumah
Dalam setiap transaksi jual beli, penjual diwajibkan membayar PPh rumah, yakni Pajak Penghasilan Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarifnya adalah:
- 2,5% dari harga jual, apabila bukan rumah sederhana atau bukan dijual oleh pengembang.
- 1% jika rumah merupakan properti sederhana dari developer tertentu seperti exotiqproperty.com dan lainnya.
Contoh:
Jika rumah dijual seharga Rp1 miliar → maka PPh = 2,5% × Rp1 miliar = Rp25 juta (wajib dilunasi sebelum AJB diterbitkan).
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Penjual
PSebelum transaksi dilakukan, seluruh kewajiban PBB harus dilunasi oleh pihak penjual. Pajak ini bersifat tahunan dan dikenakan atas kepemilikan properti.
Perhitungannya adalah:
- Dasar: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dikurangi NJOPTKP.
- Tarif: 0,5% dari NJKP = (NJOP – NJOPTKP) × 0,5%.
Contoh:
Jika rumah memiliki NJOP Rp900 juta dan NJOPTKP Rp12 juta, maka NJKP = 20% × (900 jt – 12 jt) = Rp177,6 juta → PBB = 0,5% × Rp177,6 juta = Rp888.000
3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) Pembeli
Pihak pembeli bertanggung jawab membayar BPHTB.
Besarnya pajak ini adalah 5% dari selisih antara Harga Jual dan NPOPTKP.
Nilai NPOPTKP berbeda di setiap daerah, namun umumnya berkisar antara Rp60 juta hingga Rp80 juta.
Contoh:
Harga jual Rp400 juta, NPOPTKP Rp80 juta → BPHTB = 5% × (400 jt – 80 jt) = Rp16 juta.
4. Pajak Jual Beli RumahProperti Lainnya
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
- Berlaku jika pembeli rumah dari developer berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP).
- Tarif 11% dari harga jual properti hukumonline.com+8Gardens at Candi Sawangan+8TaxCalc+8Indonesia-Real.Estate+4exotiqproperty.com+4TaxCalc+4.
• PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah)
- Dikenakan untuk properti mewah (umumnya di atas Rp30 miliar atau luas bangunan besar).
- Tarif 20% dari nilai jual bagi pembeli TaxCalcTaxCalc+4casentaproperty.com+4exotiqproperty.com+4.
• Construction Tax
- Jika transaksi melibatkan kontraktor, dikenakan pajak konstruksi 1,75–6% dari RAB proyek casentaproperty.com+1exotiqproperty.com+1.
• Stamp Duty
- Dokumen AJB atau SSPD BPHTB dikenai bea materai Rp10.000 per dokumen Cariproperti+4Mekari Klikpajak+4PwC+4.
5. Ringkasan Pajak Jual Beli Rumahdalam Transaksi
| Pihak | Pajak/Biaya yang Harus Dibayar |
|---|---|
| Penjual | PPh Final (2,5% / 1%) & PBB (0,5% dari NJKP) |
| Pembeli | BPHTB (5% dari harga jual dikurangi NPOPTKP), PPN 11% (jika developer), BBN/balik nama, bea materai |
| Lainnya | Construction Tax, Luxury Tax jika berlaku, legal fees |
6. Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah – Contoh Simulasi
Misalnya Anda menjual rumah seharga Rp500 juta di Bali:
Penjual membayar:
- PPh = 2,5% × Rp500 juta = Rp12,5 juta
- PBB (asumsi NJOP=500jt, NJOPTKP=60jt) → NJKP=20%, PBB = 0,5% × ((500-60) × 20%) = Rp4,4 juta
Pembeli membayar:
- BPHTB = 5% × (500 jt – 60 jt) = Rp22 juta
- Jika beli dari developer PKP → PPN 11% = Rp55 juta
7. Tips Bijak Mengelola Pajak Jual Beli Rumah Transaksi Properti
- Cek NJOP & NPOPTKP terbaru di wilayah properti, contohnya Bali.
- Gunakan BPHTB calculator online untuk estimasi cepat Directorate General of Taxes+5Gardens at Candi Sawangan+5Mekari Klikpajak+5Cariproperti+1Gardens at Candi Sawangan+1Indonesia-Real.Estate+1exotiqproperty.com+1bprlestari.com+1TaxCalc+1hukumonline.com+2TaxCalc+2Gardens at Candi Sawangan+2Cariproperti+2Putranto Alliance+2Mekari Klikpajak+2.
- Pastikan pembayaran pajak dilakukan sebelum penandatanganan AJB.
- Gunakan jasa PPAT/legal terpercaya untuk proses balik nama dan sertifikat.
- Rencanakan anggaran agar tidak kejutan biaya pajak.
8. Proses Legalitas dan PPAT
Setelah pajak pelunasan dilakukan:
- Penjual dan pembeli membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.
- Pembeli menyelesaikan BPHTB dan balik nama sertifikat di BPN.
- Penjual menyerahkan sertifikat baru atas nama pembeli sesuai prosedur.
Pastikan transaksi properti dikelola oleh pihak profesional, seperti yang tersedia di The Green Reef, yang menyediakan panduan lengkap mengenai proses jual beli rumah.
Kesimpulan
Dalam tiap transaksi jual beli rumah, baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban pajak yang jelas. Penjual bertanggung atas PPh rumah dan PBB, sedangkan pembeli menanggung BPHTB, kemungkinan PPN, serta biaya balik nama dan materai. Dengan memahami rumus dan tarif pajak seperti BPHTB = 5% × (Harga Jual – NPOPTKP) serta PPh Final 2,5%, Anda dapat merencanakan anggaran dengan lebih efisien.
Untuk melihat properti rumah atau rumah subsidi di Bali, kunjungi The Green Reef sebagai referensi terpercaya. Jika Anda ingin memastikan legalitas dan proses perpajakan sesuai aturan, Anda bisa mengakses BNP Bali sebagai sumber hukum dan informasi resmi.