Bagi Anda yang sedang mempertimbangkan untuk membeli properti, baik rumah, ruko, ataupun tanah, sangat penting memahami perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Banyak masyarakat yang belum memahami perbedaan mendasar antara dua jenis sertifikat ini, padahal keduanya memiliki implikasi hukum dan nilai properti yang signifikan.
Kesalahan dalam memahami status tanah dapat berakibat fatal, mulai dari kerugian finansial hingga sengketa hukum. Dalam artikel ini, kami akan membahas secara rinci apa itu SHM dan HGB, perbedaan hak dan kewajibannya, serta tips memilih properti berdasarkan sertifikat yang dimiliki.
Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Sertifikat SHM adalah jenis sertifikat kepemilikan tanah paling kuat dan penuh menurut hukum di Indonesia. Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut dan tidak dibatasi oleh jangka waktu. Sertifikat ini hanya bisa dimiliki oleh warga negara Indonesia.
Beberapa keunggulan SHM:
- Hak kepemilikan atas tanah bersifat permanen dan turun-temurun.
- Bisa dijadikan jaminan ke bank atau lembaga keuangan.
- Nilai jual properti dengan SHM lebih tinggi dibandingkan jenis sertifikat lainnya.
- Tidak perlu diperpanjang.
Jika Anda ingin berinvestasi properti jangka panjang, memiliki tanah atau rumah dengan Sertifikat SHM adalah pilihan terbaik. Anda bisa melihat berbagai pilihan properti dengan status SHM di The Green Reef.
Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)?
Berbeda dengan SHM, Sertifikat HGB memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik negara selama jangka waktu tertentu, maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. HGB biasanya dimiliki oleh developer atau warga negara asing yang membangun properti di atas lahan bukan miliknya.
Beberapa karakteristik HGB:
- Pemilik hanya memiliki hak atas bangunan, bukan tanah.
- Harus diperpanjang secara berkala.
- Umumnya digunakan oleh pengembang properti atau perumahan.
- Nilai jual lebih rendah dibanding SHM.
Jika Anda membeli rumah di kompleks perumahan, kemungkinan besar Anda akan mendapatkan Sertifikat HGB. Tapi jangan khawatir—Anda tetap bisa mengurus peningkatan status dari HGB ke SHM sesuai ketentuan hukum. Untuk properti dengan status tanah HGB yang legal dan mudah ditingkatkan statusnya, Anda bisa cek pilihan listing di The Green Reef.
Perbedaan Antara Sertifikat (SHM) dan HGB
Agar lebih jelas, berikut tabel perbandingan antara SHM dan HGB:
| Aspek | SHM | HGB |
|---|---|---|
| Kepemilikan | Tanah dan bangunan | Bangunan saja |
| Jangka waktu | Tidak terbatas (permanen) | 30 tahun + perpanjangan 20 tahun |
| Pemilik yang sah | WNI | WNI atau badan hukum tertentu |
| Nilai properti | Lebih tinggi | Lebih rendah |
| Bisa diwariskan | Ya | Ya, selama masa berlaku |
| Perlu perpanjangan | Tidak | Ya, setiap kali habis masa berlaku |
Risiko Membeli Properti dengan Sertifikat HGB
Meski sah menurut hukum, membeli properti dengan sertifikat HGB memiliki beberapa risiko jika Anda tidak memahami prosedurnya. Misalnya:
- Kewajiban Perpanjangan – Jika tidak diperpanjang, hak Anda bisa hilang.
- Kepemilikan Tidak Seutuhnya – Karena Anda tidak memiliki tanah, ini dapat membatasi fleksibilitas penggunaan.
- Nilai Investasi Kurang Maksimal – Properti dengan HGB umumnya tidak memiliki nilai jual setinggi SHM.
Untuk menghindari risiko tersebut, Anda bisa menggunakan jasa konsultan properti atau notaris terpercaya. Anda juga bisa mencari panduan legalitas tanah dari lembaga resmi seperti BNP Bali agar Anda tidak tertipu saat membeli properti di Bali.
Cara Mengubah HGB Menjadi SHM
Jika Anda sudah membeli rumah atau tanah dengan status HGB dan ingin meningkatkan menjadi SHM, berikut langkah-langkah umumnya:
- Pastikan Anda adalah Warga Negara Indonesia.
- Siapkan dokumen penting: fotokopi KTP, KK, NPWP, sertifikat HGB, IMB, bukti lunas PBB.
- Ajukan permohonan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional).
- Lakukan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).
- Tunggu proses verifikasi dan sertifikat SHM akan diterbitkan.
Proses ini biasanya memakan waktu antara 2–4 bulan. Untuk mempercepat prosesnya, Anda bisa menggunakan bantuan dari agen properti atau konsultan seperti yang tersedia di The Green Reef.
Jenis Sertifikat Tanah Lain yang Perlu Anda Ketahui
Selain SHM dan HGB, masih ada beberapa jenis sertifikat tanah lain di Indonesia:
- Hak Pakai: Biasanya diberikan kepada WNA atau lembaga asing, jangka waktu tertentu.
- Hak Guna Usaha (HGU): Untuk keperluan pertanian, perkebunan, dan peternakan.
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS): Sertifikat kepemilikan atas unit apartemen.
Namun, untuk keperluan perumahan dan investasi pribadi, SHM dan HGB adalah dua jenis sertifikat yang paling umum dijumpai.
Tips Memilih Properti Berdasarkan Status Tanah
- Tentukan Tujuan Anda – Jika untuk investasi jangka panjang, pilih properti dengan SHM.
- Perhatikan Lokasi dan Legalitas – Jangan hanya melihat harga, tapi juga status tanah dan legalitasnya.
- Konsultasikan ke Ahli – Jika ragu, konsultasikan dengan notaris atau konsultan properti.
- Gunakan Platform Terpercaya – Cek listing properti dari situs seperti The Green Reef yang menyediakan informasi status tanah secara transparan.
Kesimpulan
Memahami perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) sangat penting sebelum Anda memutuskan untuk membeli properti. Status tanah yang Anda miliki akan menentukan kekuatan hukum, nilai investasi, serta kenyamanan Anda dalam memiliki dan mengelola properti.
Untuk properti dengan status SHM maupun HGB yang legal dan terpercaya, Anda bisa mulai riset di The Green Reef. Jangan lupa juga untuk memeriksa dokumen keabsahan melalui lembaga seperti BNP Bali guna memastikan proses jual beli Anda aman dan sah secara hukum.